ST（セキュリティ・トークン）
ST（セキュリティ・トークン）とは、ブロックチェーン技術を用いて権利の移転・記録が行なわれる「デジタル化された証券」のこと。
これまで投資機会が限られていたさまざまな資産への、比較的少額からの投資が可能になる等、新しい投資手法として期待されています。
新発情報
| 銘柄名 | 募集期間 | 年限 | 予想分配金利回り（税引前） | 入金期限 |
|---|---|---|---|---|
三井物産グループのデジタル証券～名古屋・プライムオフィス～（譲渡制限付） 
|
2025年11月25日～ 2025年12月3日※1 |
償還予定日まで約5年8か月（原則）※2 | ・第1期（2026年8月期）予想4.0%（年率） ・第2期（2027年2月期）予想4.0%（年率）※3 ※4 |
2025年12月3日 |
- ※1
オンライン申込期間は、2025年11月25日6:00～2025年11月28日12:00の予定です。
- ※2
2025年12月4日以降、本件不動産受益権を早期売却することがあるため、売却がされた場合は、償還予定日より早期に償還されます。1.5年間を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。
- ※3
上場株式やJ-REITと同様、決算の結果に応じて、お客様が受け取る1口当たり分配金も変動します。記載されている予想期間における分配金を保証するものではありません。「予想分配金利回り（税引前）」は、上記に記載の「（1口当たり分配金÷計算期間の日数×365日）÷ 発行価格（10,000円）」（小数点第二位で四捨五入）で算出された試算値（税引前・年率換算）です。1口当たりの予想分配金（2026年8月期：265円、2027年2月期：203円）を含む業績予想については、委託者が公表した情報を掲載しています。
- ※4
上場株式やJ-REITと同様、決算の結果に応じて、お客様が受け取る1口当たり分配金も変動します。記載されている予想期間における分配金を保証するものではありません。予想数値は、一定の前提条件のもとに算出した現時点の見込額であり、今後の賃借人の経営状況・財務状態の変動若しくは貸借人の異動等に伴う賃料収入の変動、予期せぬ修繕の発生等運用環境の変化、火災や災害等の発生による物件の状況への変化又は金利の変動等状況の変化により、前提条件との間に差異が生じ、その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があるため、当該予想数値の実現や達成を保証するものではありません。また、本資料に記載されている予想期間及び以降の期間における分配金を保証するものではありません。第1期及び第2期の1口当たり分配金には、元本の一部償還分が含まれています。
ST（セキュリティ・トークン）とは
ST（セキュリティ・トークン）とは
STとは、ブロックチェーン技術を用いて権利の移転・記録が行なわれるデジタル化された証券です。
ブロックチェーン技術とは
- ブロックチェーン技術とは、ネットワーク上の複数の参加者が、分散してデータを処理・記録するための技術です。
- 上場株式や債券等の一般的な有価証券が証券保管振替機構（ほふり）を通じて権利の移転・記録が行なわれるのに対し、STはブロックチェーン技術を利用し権利の移転・記録が行なわれます。
- STのプラットフォームでは、データの信頼性やシステムの安定性向上のため、許可された参加者のみがネットワークにアクセス可能なプライベート／コンソーシアム型のブロックチェーンが採用されています。
ほふり（証券保管振替機構）での管理
（第三者機関が取引履歴を管理し、信頼性を確保）
ブロックチェーンでの管理
（取引履歴を参加者で共有し、信頼性を確保）
資金の流れ（イメージ）
国内のST市場の広がり
2021年に誕生した金融商品（有価証券）であるSTは、現在発展・拡大期にあり、毎年新たな商品が発行され、その市場は成長を続けています。なかでも、裏付けとなる資産を不動産とする不動産STの発行総額は2025年5月末時点で1,600億円を超えており、その投資対象は、オフィスビルやホテル、物流施設など、一般投資家にとって単独での投資が難しい物件も含まれます。このようにSTは、その発行を通じてさまざまな資産への投資機会の幅が広がっていくことが期待されています。
-
（出典）2025年5月末時点。市場規模の推移は、不動産セキュリティ・トークンの発行額の推移。有価証券届出書及び各社ホームページにおけるリリースを基に作成。
ST（セキュリティ・トークン）のポイント
ポイント1
少額で、さまざまな資産への投資が可能に
STの形で証券を発行することで、これまで投資機会が限られていたさまざまな資産へ、比較的少額から投資することが可能になります。
ポイント2
分配金等のリターンもさまざまな形に
投資の果実として配当や分配金は一般的ですが、STでは、その種類によっては、発行体（資金調達者）の提供するポイントやクーポンなど、金銭以外の形でリターンを受取ることも可能となります。
ポイント3
法律に準拠した金融商品
STはブロックチェーン技術を活用しているものの、従来の有価証券である株式や債券と同じように、金融商品取引法等の規制に従い適切に設計された金融商品です。
ST市場はまだ成長途上
STは上記のようなメリットがある一方で、比較的新しい金融商品であることから、課題も残っています。商品ラインアップが限られていること、活発な二次流通市場の整備がこれからであること、そして投資家への理解や認知がまだ充分とは言えない点等です。STへのご投資に際しましては、これらの課題をご理解いただくとともに、目論見書及び契約締結前交付書面等をよくお読みいただいたうえでお取引ください。
不動産×STの魅力
- 不動産投資というと、多額の資金が必要で敷居の高いイメージがありますが、STを用いることで、小口の証券投資の形で投資することが可能となりました。
- 同じく小口での投資が可能な手法としては、REIT（不動産投資信託）や不動産小口化商品がありますが、一般的にREITは、投資対象を数十～数百件の物件からなるポートフォリオへの投資であるのに対し、不動産STと不動産小口化商品は、特定（単一または少数）の不動産物件への投資であるため、専門家が用意した魅力のある物件からさらに選別して投資できる点も特徴のひとつとなります。
| 不動産ST | REIT | 不動産 小口化商品 |
現物不動産 | |
|---|---|---|---|---|
| 投資対象 | 単一または 少数 |
多数 | 単一 | 単一 |
| 投資単位 | 小口 | 小口 | 小口 | 大口 |
| 運用管理 | 専門家 | 専門家 | 専門家 | 投資家自身 |
| 株式市場の値動きによる 価格変動への影響 |
小さい | 大きい | 小さい | 小さい |
| 流動性/換金性 | 低 | 高 | 低 | 低 |
- ※
上記は、各商品の一般的な特徴を示したものであり、実際の運用状況とは異なる場合があります。また、将来の成果を保証するものではありません。
このような方におすすめ
取扱実績
これまで当社が取扱った不動産STの一覧です。
- ※
既発STの取扱い
すでに発行されているSTの売買には、当社との相対取引、または、大阪デジタルエクスチェンジ株式会社（ODX）が運営する私設取引システム「START」（いわゆるPTS）へ当社が取次ぎを行なう委託取引の2種類の方法があり、銘柄によって異なります。詳細はお取引窓口までお問合わせください。
お取引窓口
よくあるご質問
不動産セキュリティ・トークンのお取引にあたっての
リスク・留意点について
- 不動産セキュリティ・トークンは、証券保管振替機構の振替制度のもとで発行・管理されるものではなく、ブロックチェーン技術を利用して分散型台帳上で権利の記録・移転がなされます。そのためブロックチェーン技術やプラットフォームの運営の不確実性に伴い、買付・売却の受渡し、配当金・償還金の支払い等が遅延するリスクがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは単一または少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。そのため投資対象不動産の収益・資産価値変動、不動産市況・金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、商品の取引価格や元本償還額が下落し、損失を被ることがあります。また、借入れを利用している商品の場合、収益の低下等によって借入契約上の制限事項等に抵触すると配当が停止される可能性があるほか、担保権の実行によって資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは、その流動性が限られており、売却の機会は保証されておりません。また、譲渡制限が付されている場合があります。
- 目論見書等で定める運用期間満了前に早期償還する場合、また運用期間が延長される場合がありますので、個別商品の目論見書を必ずご確認ください。
- お取引にあたっては、目論見書及び契約締結前交付書面等をよくお読みいただいたうえで、ご購入はご自身の判断で行うようお願い致します。
- セキュリティ・トークンに係る税金の詳細は、税理士等の専門家にお問い合わせ下さい。
- 本ページは不動産セキュリティ・トークンに関する情報提供のみを目的としており、個々の金融商品の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。商品性やリスクはそれぞれの不動産セキュリティ・トークン毎に特有のものもありますので、個別の商品案内ページ及び目論見書等にてご確認下さい。