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本商品特有のリスク等について
【本商品特有のリスク】
- 不動産セキュリティ・トークンは、証券保管振替機構の振替制度のもとで発行・管理されるものではなく、ブロックチェーン技術を利用して分散型台帳上で権利の記録・移転がなされます。そのためブロックチェーン技術やプラットフォームの運営の不確実性に伴い、買付・売却の受渡し、配当金・償還金の支払い等が遅延するリスクがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは単一または少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。そのため投資対象不動産の収益・資産価値変動、不動産市況・金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、商品の取引価格や元本償還額が下落し、損失を被ることがあります。また、借入れを利用している商品の場合、収益の低下等によって借入契約上の制限事項等に抵触すると配当が停止される可能性があるほか、担保権の実行によって資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは、その流動性が限られており、売却の機会は保証されておりません。また、譲渡制限が付されている場合があります。
- 目論見書等で定める運用期間満了前に早期償還する場合、また運用期間が延長される場合がありますので、個別商品の目論見書を必ずご確認ください。
【本商品で想定しているお客さま】
- ブロックチェーン技術を利用した権利の記録・移転、不動産市況や資産価値の変動に伴うリスク、流動性の制約や譲渡制限、ならびに早期償還や運用期間延長の可能性といった不動産セキュリティ・トークン特有の仕組みを十分にご理解いただけるお客さまで、当面使途の定まっていない余裕資金の範囲で、資産全体の一部として中長期的にご投資いただけるお客さまに適した商品です。短期間での換金を予定しているお客さまや、預貯金に代わる元本の安全性や流動性を重視されるお客さまには適しません。お客さまの知識、経験、財産の状況、投資方針等によっては、ご購入いただけない場合があります。
投資対象不動産の特徴
本セキュリティ・トークンの投資対象は、2016年5月に竣工した東京都千代田区紀尾井町に所在する東京グレードAビルであり、投資対象不動産として希少性が高い物件です。（セキュリティ・トークンについてはこちら）
歴史と格式を有する紀尾井町エリアの「東京グレードAビル」への希少な投資機会
- ・東京ガーデンテラス紀尾井町（注1）は、「旧グランドプリンスホテル赤坂（通称：赤プリ）」の跡地を2016年に再開発したランドマーク性の高い複合施設。
- ・紀尾井町周辺は、大使館や広大な緑地、弁慶堀が広がる、都心でありながら極めて洗練された格式高い由緒あるエリア。
- ・東京メトロ南北線・有楽町線・半蔵門線が乗り入れる「永田町」駅まで徒歩1分(駅直結)、東京メトロ銀座線・丸ノ内線が乗り入れる「赤坂見附」駅まで徒歩3分と、優れた交通利便性を有します。
- ・オフィス部分は1フロア約1,016坪の大型フロア・高い耐震性・環境性能を有し、大企業のニーズを満たす、規模において都内トップクラスのスペックを有する東京グレードAビル（注2）。
■本物件（注1）の概要
| 物件名称 | 東京ガーデンテラス紀尾井町 |
|---|---|
| 所在地 （住居表示） |
東京都千代田区紀尾井町1番3号 |
| 交通 |
|
| 建築時期 | 2016年5月 |
| 延床面積 （登記簿）(注3) |
233,939.11m² |
| 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート・木造陸屋根・スレートぶき/地下2階付き36階建 |
■鑑定評価の概要
| 鑑定評価額 （投資対象不動産） |
1,050億円（2026年9月30日時点） |
|---|
- （注1）本受益証券発行信託の信託財産を構成する不動産管理処分信託の受益権（以下「本件不動産受益権」といいます。）の裏付けとなる不動産(以下「投資対象不動産」といいます。)に関連する主たる建物は、東京ガーデンテラス紀尾井町（オフィ ス、商業、ホテル（クラシックハウスを含みます。）により構成される施設棟（以下「施設棟」といいます。）及び住宅棟（以下「住宅棟」といいます。）から成り、施設棟及び住宅棟を個別に又は総称して以下「本物件」といいます。）ですが、そのうち 投資対象不動産は、施設棟の10階から16階部分の区分所有権並びに本物件に係る敷地の共有持分（持分割合約18.6％）です。なお、投資対象不動産には商業、ホテル、住宅の専有部は含まれていません。
- （注2）「東京グレードAビル」は、原則として東京主要5区内（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）に所在するグレードAオフィス（原則として基準階面積500坪以上、貸付総面積6,500坪以上、延床面積10,000坪以上、築年数概ね15年未 満）の賃貸オフィスビルをいいます。出所：CBREリサーチ・コンサルティング部「オフィスマーケットレポート」
- （注3）東京ガーデンテラス紀尾井町全体の延床面積を記載しています。
「好調なオフィスマーケット」を背景とする「高い賃料アップサイド」の可能性
■東京のオフィスマーケットの賃料フェーズ
- ・ジョーンズ ラング ラサール株式会社によると、現在の東京のオフィスマーケットは、“賃料上昇の加速”フェーズに位置していると分析されており、東京のオフィスビルは賃料の上昇が期待されます。
- ・シービーアールイー株式会社リサーチ・コンサルティング部（以下、「CBREリサーチ・コンサルティング部」といいます。）によると、2023年を境に東京のグレードAビルのオフィスマーケットは空室率低下、賃料上昇に転じています。優秀な人材の定着・採用のためのオフィス環境向上に積極的に投資する企業の増加などを背景にオフィス需要が創出されています。
- ・足元ではテナントの最先端オフィスへのグレードアップ移転需要の高まりにより、タイトな需給環境となっており賃料は上昇傾向にあります。
オフィスプロパティクロック（注4）
空室率と賃料の推移（東京グレードAビル）（注5）（注6）
■高い賃料アップサイドの可能性
- ・投資対象不動産の2026年7月末日時点の稼働率は100％と高位安定的な稼働を維持。
- ・入居テナントの現行賃料とマーケット賃料との間に一定の賃料ギャップ（▲25.6％）が確認でき、契約更改に合わせた賃料上昇が期待できます。
平均賃料単価の推移（注7）
- （注4）ジョーンズ ラング ラサール株式会社「ジャパンマーケットダイナミクス 2026年第2四半期」を基に三菱ＵＦＪ不動産投資顧問株式会社が作成しています。
- （注5）CBREリサーチ・コンサルティング部の「オフィスマーケットレポート」を基に三菱ＵＦＪ不動産投資顧問株式会社が作成しています。
- （注6）想定成約賃料水準及び空室率は2026年6月末日時点においてCBREが把握・入手した集計サンプルに基づく独自の分析であり、実際のマーケットと一致していない可能性があります。また、今後の空室率や成約される賃料額又は賃料水準を保証するものではなく、当該情報が上記日時以降に発生した市場や経済情勢等の状況に起因して妥当でなくなる可能性もあります。
- （注7）「平均賃料単価」は、月額表面賃料合計（フリーレントやレントホリデーは加味していません）÷総賃貸借面積合計で算出した各月の月平均になります。なお、2026年7月末日時点の平均賃料単価は、2026年7月末日時点で契約締結済みかつ契約開始前の賃貸借契約がある場合には、当該賃貸借契約に基づき算出しています。
- （注8）各用語の定義及び詳細については、「受益権発行届出目論見書」をご参照ください。
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募集要項
| 銘柄名 | MUFGリアルティ・トークン東京ガーデンテラス紀尾井町（デジタル名義書換方式） |
|---|---|
| 発行口数 | 341,000口 |
| 発行価格 | 1口当たり10万円 |
| 申込単位 | 1口以上1口単位 |
| 発行者 | 信託委託者 合同会社紀尾井町ST／信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 |
| 当初取扱金融商品取引業者 | 大和証券株式会社 |
| 募集有価証券の種類 | 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券） |
| 投資対象不動産（注） | 東京ガーデンテラス紀尾井町
|
| 運用期間 | 約5年2か月（原則）
|
| 償還予定日 | 2032年1月期（2031年8月1日から2032年1月31日）末まで（運用期間延長後は2033年12月9日まで）の日で本件不動産受益権が売却された後 |
| 信託配当支払日 | 各計算期日（信託終了日を除きます。）の翌々月末日（最終信託配当支払日は信託終了日）（いずれも営業日でない場合は前営業日）
|
| 申込期間 | 2026年12月1日（火）から2026年12月8日（火）まで
|
| 予想分配金利回り（税引前） |
|
| 申込証拠金入金期限 | 2026年12月8日（火） |
| 払込期日 | 2026年12月9日（水） |
| 受渡期日 | 2026年12月10日（木） |
| 譲渡手続 | 本受益権は2027年7月31日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降、当初取扱金融商品取引業者を通じて譲渡の申込みが可能 |
| 償還の方法 | 本件不動産受益権の売却 |
- （注）本信託の信託財産を構成する不動産管理処分信託の受益権（以下「本件不動産受益権」といいます。）に係る不動産管理処分信託の主たる信託財産をいいます。以下同じです。
| 投資にあたっての留意点 | 本受益権を募集・売出し等により、又は取扱金融商品取引業者との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。 本受益権の投資目的、運用方針、投資対象不動産、リスク要因等の情報は「受益権発行届出目論見書」に記載されています。お申込みにあたっては、必ず「受益権発行届出目論見書」をご覧下さい。「受益権発行届出目論見書」は大和証券株式会社の本支店・営業所の窓口でご請求下さい。 |
|---|---|
| 金融サービスの提供及び 利用環境の整備等に 関する法律に係る重要事項 |
本受益権は、主に単一不動産の一部の区分所有権等への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産等の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。また、本受益権は借入れを利用しており、契約上の制限事項等に抵触した場合、配当停止や資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。 |
| 本ページについて | 本ページは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。 本ページ中の記載内容、数値、図表等は、当ページ作成時のものであり、事前の連絡なしに変更されることがあります。なお本ページ中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。 |
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不動産セキュリティ・トークンのお取引にあたっての
リスク・留意点について
- 不動産セキュリティ・トークンは、証券保管振替機構の振替制度のもとで発行・管理されるものではなく、ブロックチェーン技術を利用して分散型台帳上で権利の記録・移転がなされます。そのためブロックチェーン技術やプラットフォームの運営の不確実性に伴い、買付・売却の受渡し、配当金・償還金の支払い等が遅延するリスクがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは単一または少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。そのため投資対象不動産の収益・資産価値変動、不動産市況・金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、商品の取引価格や元本償還額が下落し、損失を被ることがあります。また、借入れを利用している商品の場合、収益の低下等によって借入契約上の制限事項等に抵触すると配当が停止される可能性があるほか、担保権の実行によって資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは、その流動性が限られており、売却の機会は保証されておりません。また、譲渡制限が付されている場合があります。
- 目論見書等で定める運用期間満了前に早期償還する場合、また運用期間が延長される場合がありますので、個別商品の目論見書を必ずご確認ください。
- お取引にあたっては、目論見書および契約締結前交付書面等をよくお読みいただいたうえで、ご購入はご自身の判断で行なうようお願いいたします。
- セキュリティ・トークンにかかる税金の詳細は、税理士等の専門家にお問合わせください。
- 本案内は不動産セキュリティ・トークンに関する情報提供のみを目的としており、個々の金融商品の勧誘や売買の推奨を行なうものではありません。商品性やリスクはそれぞれの不動産セキュリティ・トークンごとに特有のものもありますので、個別の商品案内ページおよび目論見書等にてご確認ください。