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投資対象不動産の特徴
本セキュリティ・トークンの投資対象は、2004年8月に竣工した東京都品川区に位置する複合ビルであり、投資対象不動産として希少性が高い物件です。（セキュリティ・トークンについてはこちら）
好調なオフィスマーケットにおける、投資妙味のある東京Aグレードビルへの貴重な投資機会
- ・オフィスは、不動産投資の中でも代表的なアセットクラスの1つ（注1）。
- ・足元、オフィスマーケットは都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）を中心に空室率の低下と賃料上昇が進展。
- ・本物件は、都心3区（千代田区、中央区、港区）に近接したエリアに所在しながらも、都心3区対比で投資妙味のある東京Aグレードビル（注2）。
- ・オフィス階層部分のテナント構成は上場企業とそのグループ会社で100％（注3）を占め、直近約5年間の平均稼働率は約98.5％ （注4）と安定稼働を維持。
- ・さらに、入居テナントにおいて、マーケット賃料（注5）との一定のギャップが確認でき、運用開始後の賃料上昇が期待できます。
■オフィス部分（注6）のテナント構成（2026年5月末時点）
入居テナントは、上場企業及びそのグループ会社（注7）のみで構成され、本社・支社機能の拠点としても利用されており、安定的な賃料収入が期待できます。
■オフィス部分の平均賃料単価の推移（注8）（2021年を100として指数化）
完全変動賃料の300室ホテル階層部分によるアップサイド期待
- ・ホテル階層部分はソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社が総部屋数300室の「ロワジールホテル 品川シーサイド」を展開。
- ・ホテル運営利益に連動した賃料（完全変動賃料）の定期建物賃貸借契約が締結されており、好調なホテルマーケットを背景に今後のパフォーマンス向上が期待できます。
■ホテル賃貸借契約の概要（注9、注10）
| 賃借人 | 契約概要 |
|---|---|
| ソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社 | 契約形態： 定期建物賃貸借契約 |
| 契約期間： 2021年12月1日～2031年11月30日（11年間） | |
賃料： 変動賃料（ホテル運営利益連動）のみ
|
|
| 中途解約： 賃借人からの解約は不可 |
■資料体系イメージ（注11、注12、注13）
- ・不動産信託受託者（不動産所有者）が享受するホテル賃料は、ホテル運営利益に連動する変動賃料のみ（ホテル運営利益がマイナスの時は0円）
- ・2021年12月の現オペレーターによるリブランド開業後、運営パフォーマンスは順調に向上しています。
都心アクセス性と広域アクセス性を兼ね備えたエリアに所在
- ・本物件の最寄り駅であるりんかい線「品川シーサイド」駅から「渋谷」駅までは約13分、「新宿」駅まで約18分と、主要ビジネス・商業拠点への都心アクセス性に優れています。
- ・また、新幹線停車駅である「品川」駅に加え、羽田空港へのアクセスにも優れており、広域移動にも対応しやすい立地。
| 物件名称 | 品川シーサイドイーストタワー |
|---|---|
| 所在地 （住居表示） |
東京都品川区東品川4-12-8 |
| 交通 |
|
| 建築時期 | 2004年8月 |
| 構造・階数 | 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付23階建 |
| 延床面積 （登記簿） |
43,014.06m² |
| 用途 （賃貸可能面積割合） |
オフィス（62％）、ホテル（33%）、店舗（5%） |
■鑑定評価書の概要
| 鑑定評価額 | 42,400百万円（2026年6月30日時点） |
|---|
- 出所：地理院地図（国土地理院）を基にアセット・マネージャーにて作成
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募集要項
| 銘柄名 | 三井物産グループのデジタル証券～品川・オフィス&ホテル～（譲渡制限付） |
|---|---|
| 発行口数 | 1,740,000口 |
| 発行価格 | 1口当たり1万円 |
| 申込単位 | 1口以上1口単位 |
| 発行者 | 信託委託者 エスティ26合同会社 信託受託者 オルタナ信託株式会社 |
| 取扱金融商品取引業者 | 大和証券株式会社 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
| 募集有価証券の種類 | 受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークン（トークン化有価証券） |
| 投資対象不動産（注） | 東京都品川区所在の複合ビル（追加の物件取得は行いません） |
| 運用期間 | 償還予定日まで約５年０か月（原則）
|
| 償還予定日 | 2031年8月期末までの日（延長後の償還：2032年8月期の末日まで） |
| 信託分配金支払日 | 各信託計算期日が属する月の翌々月の応当日。ただし、最終信託分配金支払日は、信託終了日の1か月後の応当日（当該日が営業日でない場合は前営業日）
|
| 申込期間 | 2026年8月20日（木）から2026年8月27日（木）まで
|
| 予想分配金利回り（税引前） |
|
| 申込証拠金入金期限 | 2026年8月27日（木） |
| 払込期日 | 2026年8月31日（月） |
| 受渡期日 | 2026年9月1日（火） |
| 譲渡手続 | 大和証券株式会社が取扱金融商品取引業者となる本受益権は2027年2月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日以降、取扱金融商品取引業者に対し、本受益権の裏付資産である投資対象不動産等に係る鑑定評価額に基づき算出された本受益権の1口当たりNAV等を基準に取扱金融商品取引業者が決定する価格を譲渡価格として、本受益権の譲渡を申込むことができます。なお、当該期日より前に譲渡の申込みが可能となる場合があります。 |
| 償還の方法 | 本件不動産受益権（投資対象不動産を主な信託財産とする信託受益権）の売却 |
- （注）本信託の信託財産を構成する本件不動産受益権に係る不動産管理処分信託の主たる信託財産をいいます。以下同じです。
| 投資にあたっての留意点 | 本受益権を募集・売出し等により、又は取扱金融商品取引業者との相対取引により購入する場合は、購入対価のみお支払いいただきます。 本受益権の投資目的、運用方針、投資対象不動産、リスク要因等の情報は「受益権発行届出目論見書」に記載されています。お申込みにあたっては、必ず「受益権発行届出目論見書」をご覧下さい。「受益権発行届出目論見書」は大和証券株式会社の本支店・営業所の窓口でご請求下さい。 |
|---|---|
| 金融サービスの提供及び 利用環境の整備等に 関する法律に係る重要事項 |
本受益権は、主に単一不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。投資対象となる不動産の収益力の変動等による不動産価格下落、金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、取引価格や償還価格が下落し、損失を被ることがあります。また、本受益権は借入れを利用しており、契約上の制限事項等に抵触した場合、配当停止や資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。 |
| 本ページについて | 本ページは、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。 本ページ中の記載内容、数値、図表等は、当ページ作成時のものであり、事前の連絡なしに変更されることがあります。なお本ページ中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。 |
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■投資対象不動産の特徴に関する注記・用語説明
- （注1）J-REIT保有物件の用途別比率で最大がオフィス（2026年5月末時点）（取得価格ベース）です。 出所：ARES J-REIT Databook
- （注2）「東京Aグレードビル」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が設定した東京都内18エリアに所在するビルのうち、延床面積：30,000㎡以上、基準階面積：1,000㎡以上、築年数1990年竣工以降に該当する物件を意味します。
- （注3）2026年5月末時点。
- （注4）2021年6月から2026年5月までの平均稼働率です。
- （注5）「マーケット賃料」とは、ジョーンズ ラング ラサール株式会社が作成した「オフィスマーケットレポート」に記載された、投資対象不動産に関して、周辺競合物件の想定新規賃料水準やマーケット環境等を総合的に勘案の上で査定された2026年6月時点における想定新規賃料水準（共益費を含みます。）をいいます。かかる数値は、一定のレンジをもって算出されており、かつ、一定時点における評価者の判断と意見に留まり、実際の数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性もあり、また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません。
- （注6）「オフィス部分」とは、投資対象不動産の建物のうち、ホテル部分、貸会議室及び店舗を除いた部分をいいます。
- （注7）「 上場企業及びそのグループ会社」とは、入居テナントが、証券取引所（国内外を問いません。）に上場している会社又はその完全子会社及び連結子会社（間接保有による子会社を含みます。）である場合をいいます。
- （注8）普通建物賃貸借契約を締結している既存エンドテナントについて、現契約の内容のまま更新を継続することを前提として算出しています。また、2026年7月24日時点において契約締結済みかつ契約開始前の賃貸借契約がある場合には、当該賃貸借契約に基づき算出しています。「マーケット資料」や「平均賃料ギャップ」の詳細については、「受益権発行届出目論見書」をご参照ください。
- （注9）ホテル運営利益（GOP：Gross Operating Profitの略）とは、ホテル売上高からホテル運営にかかる営業経費（売上原価、人件費、保険料、賃借人負担分の管理・更新・修繕費用等）を差し引いた金額をいいます。
- （注10）賃貸人からの中途解約については、一定の解約金を賃借人に支払うこと等の一定の条件により可能となっています。
- （注11）上図はあくまで現行の賃貸借契約における賃料体系の仕組みを説明するためのイメージ図であるため、高さや比率・面積などが、実際の数値と合致するものではありません。また、将来のホテル運営利益（報酬等控除後）の水準や賃料水準を示唆・保証するものではありません。また、本商品の分配金を示唆・保証するものではありません。
- （注12）各年の実績水準は、ホテルオペレーターから報告を受けたホテル事業収支に基づいたホテル運営利益（報酬等控除後）を意味します。
- （注13）「専門家レポートに基づく巡航水準」は、下限については、一般財団法人日本不動産研究所が作成した投資対象不動産に係る「不動産鑑定評価書」に記載された、投資対象不動産に関して不動産鑑定士が鑑定評価額を算出する際に、過年度及び令和8年度の予想における収支実績・管理業務委託者へのヒアリングに基づく今後の収支見込みを踏まえ、さらに今後のホテル市場の動向や対象不動産の周辺競合ホテル内における競争力等も加味して、対象不動産のホテル部分の平年度における安定的な事業収支を設定し、当該収支に基づき査定した平年度査定値を記載しています。また、上限については、JLL森井鑑定株式会社作成の「ロワジール品川シーサイド マーケットレポート」に記載された投資対象不動産に関して、過年度におけるホテルの収支実績・予測を踏まえ、さらに今後のホテルマーケットの動向や投資対象不動産の競争力も加味して査定されたホテルの安定的な事業収支として評価者が算出した2031年の予測値を記載しています。上記の各数値は、実際の各種数値と一致する保証はなく、実際の数値と大きく異なる可能性があります。また、将来の稼働実績を保証又は約束するものではありません。その他詳細については「受益権発行届出目論見書」をご参照ください。
不動産セキュリティ・トークンのお取引にあたっての
リスク・留意点について
- 不動産セキュリティ・トークンは、証券保管振替機構の振替制度のもとで発行・管理されるものではなく、ブロックチェーン技術を利用して分散型台帳上で権利の記録・移転がなされます。そのためブロックチェーン技術やプラットフォームの運営の不確実性に伴い、買付・売却の受渡し、配当金・償還金の支払い等が遅延するリスクがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは単一または少数の不動産への投資の成果を投資家に還元することを目指した商品です。そのため投資対象不動産の収益・資産価値変動、不動産市況・金利動向等の市場環境、需給状況等の影響により、商品の取引価格や元本償還額が下落し、損失を被ることがあります。また、借入れを利用している商品の場合、収益の低下等によって借入契約上の制限事項等に抵触すると配当が停止される可能性があるほか、担保権の実行によって資産を廉価で失う等により損失を被ることがあります。
- 不動産セキュリティ・トークンは、その流動性が限られており、売却の機会は保証されておりません。また、譲渡制限が付されている場合があります。
- 目論見書等で定める運用期間満了前に早期償還する場合、また運用期間が延長される場合がありますので、個別商品の目論見書を必ずご確認ください。
- お取引にあたっては、目論見書及び契約締結前交付書面等をよくお読みいただいたうえで、ご購入はご自身の判断で行うようお願い致します。
- セキュリティ・トークンに係る税金の詳細は、税理士等の専門家にお問い合わせ下さい。
- 本ページは不動産セキュリティ・トークンに関する情報提供のみを目的としており、個々の金融商品の勧誘や売買の推奨を行うものではありません。商品性やリスクはそれぞれの不動産セキュリティ・トークン毎に特有のものもありますので、個別の商品案内ページ及び目論見書等にてご確認下さい。