家計

風呂内亜矢さんが教える、Withコロナ時代のマイホームの選び方・住宅ローンの組み方


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    子育て世代はマイホームの購入を検討する世代でもあるでしょう。マイホーム購入は大きなお金が動くライフイベントなので、家計に大きな負担とならないよう慎重に取り組むことが重要です。新型コロナウイルスの影響も考慮に入れた最新の「マイホームの選び方・住宅ローンの組み方」のポイントを、「フロウチーナ」ことファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんに伺いました。

    コロナ禍でマイホームの選び方は変わったか?

    コロナ禍により在宅ワークを推進する企業が増え、マイホームの選び方にも影響が出てきています。実際、新築マンションの中にはワークスペースがある物件なども登場しているとか。どのような判断基準で物件を選ぶべきなのでしょうか。

    「マイホームの購入を検討する際、まず明確にしたいのは『居住性』と『資産性』のどちらを重視するのかということです。これはコロナ禍以前と変わらない住宅選びの基本だと考えています」(風呂内さん)

    居住性とは住み心地のよさ。マンションであれば広さや設備が充実しているなど「家族の願望」を満たすことを重視して物件選びをするということです。一方、資産性とはその物件の市場価値。つまり立地や築年数など、他人にとっても魅力的かを重視して物件選びをすることです。

    「購入したらずっとそこに住み続けるということであれば居住性を優先し、家族が好む物件を選べばいいでしょう。資産性はそれほど重視する必要はありません。一方、転勤をするかもしれないとか、家族の人数の変動により住み替えるかもしれないという可能性があるのなら、購入したマイホームを賃貸に出したり売却したりすることも考えなければなりません。その場合は資産性を重視した物件選びをすることも選択肢になります」

    居住性か資産性か、そこをはっきりさせたところで、現在であればWithコロナの生活スタイルに対応するのかなどを検討するわけです。「例えば勤務先の方針として今後在宅ワークがスタンダードになるのか、それとも一時的なことなのかで立地や間取りの優先順位は変わってくるでしょう」と風呂内さんは話します。

    今後の働き方が見通しにくい場合は、見えてくるまで購入時期を延ばすのも一つの方法です。「働き方をはじめ、変動要素の多い家庭ほど今は購入の判断が難しい時期かもしれません。購入に踏み切った後で『しまった』と後悔しないためには、変化があったときに住まいをどうするのか複数の選択肢を考えておくことが重要です」

    無理のない価格の物件を買うための3つのチェックポイント

    では仮に購入を決断したなら、資金計画はどう考えたらいいのでしょうか。物件選びのために住宅展示場やマンションのモデルルームなどに足を運ぶと、気持ちが盛り上がり予算オーバーの物件に心がひかれることもあるものです。

    「ですがそこは冷静に。高すぎる物件を買うと購入後の家計が苦しくなるおそれがあります。わが家にとって無理のない価格の物件を選ぶために、次の3つのポイントをチェックすることをお勧めします」

    • 【Point1】住宅ローンの借入額が額面年収の5倍以内か
    • 【Point2】マイホーム購入後の住居費が手取り年収の3割以内か
    • 【Point3】今の住居費と購入後の住居費を比較する
    • ※一般的な子育て世帯の場合の目安

    【Point1】から順に見ていきましょう。まず「住宅ローンの借入額が額面年収の5倍以内か」。世帯年収が700万円の家庭なら住宅ローンの借入額の目安は最大で3500万円となります。

    「ただし共働きの場合は注意が必要。堅く見積もるなら夫婦どちらか片方の年収の5倍が安心です。共働きを続ける可能性が高いなら、片方の年収を半額にしたうえで年収の5倍を住宅ローン借入額の上限としてもいいでしょう」

    例えば夫の年収が600万円、妻の年収500万円なら、妻の年収を半額にして、(夫600万円+妻250万円)×5倍=4250万円が住宅ローン借入額の上限目安となります。

    次に【Point2】の「マイホーム購入後の住居費が手取り年収の3割以内か」。

    「目安として住居費が手取り年収(*)の3割以内なら家計の健全性が保ちやすくなります。前述の【Point1】をクリアし、返済期間35年程度のローンを組むと、住居費は概ね手取り年収の3割に収まります」

    (*)手取り年収 額面年収から税金(所得税と住民税)と社会保険料(厚生年金保険料や健康保険料等)を差し引いたもの

    ただしここでいう住居費とは住宅ローンの返済額だけではなく、固定資産税や、マンションなら管理費や修繕積立金など、住まいにかかる全ての費用を含みます。

    「住宅ローンの返済額は金融機関のウェブサイトなどで試算できます。固定資産税などその他の住居費については、物件を販売する不動産会社などに尋ねましょう。住居費が手取り年収の3割以内に収まらない場合には、仮に【Point1】をクリアしていても家計が苦しくなるかもしれないということは踏まえておきましょう」

    最後の【Point3】は「今の住居費と購入後の住居費を比較する」こと。今の住居費=購入後の住居費であれば問題なしというわけではありません。今、貯蓄ができていない状況ですと購入後もそれが続いてしまいます。これは住宅ローンの返済や将来への備えを考えると危険です。貯蓄ができる健全な家計であることを第一に考える必要があります。上記3つのポイントを確認のうえ、わが家にとって無理のない物件価格はいくらかを探りましょう。

    住宅ローンは長めに組むと家計のコントロールがしやすい

    従来の堅実なマイホーム購入の資金計画とは、物件価格の1~2割程度の頭金を用意し、住宅ローンの返済期間をできるだけ短く設定するというものでした。返済期間を短くすれば総返済額が抑えられるからです。

    「ただし、返済期間を短くすると毎月の返済額が増えます。返済期間中には経済環境により収入変動が起こることもあるでしょう。そんなときに固定費として支払う住宅ローン返済額が多めだと家計が苦しくなったり、返済自体が難しくなったりすることも考えられます。特にしばらくコロナ禍が続きそうな中では、総返済額が多少増加することにはなるものの、住宅ローンの返済期間を長めに設定し、収入減になったときでも困らないように毎月の返済額を少なめにすると家計をコントロールしやすくなります」

    例えば35歳の人が最長の35年で住宅ローンを組むと、完済年齢は70歳。「とはいえ70歳までローンを引きずるわけではありません。毎月の返済額を少なめにしている分、収入が安定しているときには貯蓄をする余力があるはずです。ある程度まとまった金額になったら繰上返済をして返済期間を短縮し、定年前後の年齢までには完済することを目標にするといいでしょう」

    ボーナス返済の設定は慎重に

    住宅ローンを組む際、毎月の返済に加えてボーナス返済を併用しようと考える方は多いです。しかしボーナス返済には注意が必要だと風呂内さんはアドバイスします。「ボーナスは経済情勢や企業の業績によって変動するおそれがあります。経済状況の先行きが見えにくい状況ではその傾向が一層強まりますので、住宅ローンは毎月返済だけで組んだほうが家計のためです」

    次に、頭金についてはどう考えればいいのでしょうか。「今は住宅ローンの金利が非常に低い水準なので返済額に占める元本の割合が高くなっています。金利の高い時代とは異なり、返済当初から元本の返済が進むので、30代までであれば頭金なしで購入するのも選択肢です」

    一方、40代以降は現役で働ける期間が短くなるので、前述のとおり長期で住宅ローンを組むと、定年年齢前後までに完済するにはかなり繰上返済をする必要があります。「ローンの借入額を少なくしたほうが繰上返済の負担も減ります。したがって頭金を入れることをお勧めします」

    住宅ローンの金利タイプはどう選ぶ?

    住宅ローンの金利タイプには主に次の3つがあります。どう選べばいいのでしょうか。

    • 変動金利型(半年ごとに金利を見直し)
    • 全期間固定金利型(借入当初の金利が完済まで続く)
    • 固定金利期間選択型(5年、10年など一定期間の金利が固定)

    住宅ローンの金利は金融機関により異なりますが、傾向でいうと変動金利型が最も低く、次に固定金利期間選択型、最も高いのが全期間固定金利型となります。となると変動金利型に心が傾きますが……。

    「変動金利型は適用金利が上昇すると、いずれ返済額が上がってしまったり利息の負担が増えたりするリスクがあります(*)。こうしたリスクは金利が上昇したときにすぐに繰上返済をすればある程度抑えられます。ですから変動金利型が選択肢になるのは、それだけ家計に余力がある場合。住宅ローンの金利の動きを常にウォッチすることが苦にならないことも条件になります」

    (*)金利が変動した場合でも毎月の返済額は5年間変わらない「5年ルール」を適用する金融機関が多い。ただし金利が上昇した場合、のちのち利息の負担が増えることになる。

    ローンの借入後に金利の動きを気にしたくない場合は全期間固定金利型がお勧めだと風呂内さん。「現状は超低金利。全期間固定金利型でも年1%未満の場合もあり、変動金利型と大きく変わらないので、金利変動のリスクを避けたい場合は全期間固定金利型がいいでしょう」

    固定金利期間選択型はどんな人に向くのでしょうか。「5年、10年という固定金利期間が終了したときに、借入当初より金利が上昇している場合もあり、見通しが立てにくいのが難点です」

    ただし50代の人が借り換え先のローンとして検討する場合なら選択肢になると風呂内さんは話します。「例えば50歳の人が10年固定金利型を借入れ、固定金利期間が終了する60歳のときにローンの残債を退職金で完済するなどというプランであれば有効です」

    住宅ローンの借入先は、選んだ金利タイプの中で低い金利を出しているところを選ぶのが基本となります。諸費用や繰上返済の手数料の有無も考慮して選びましょう。勤務先に提携金融機関がある場合、従業員はローン金利の優遇を受けられる場合もあるので、会社の福利厚生の内容を確認することをお勧めします。

    文/萬真知子 撮影/稲垣純也

    <プロフィール>

    風呂内亜矢 氏

    1978年生まれ。岡山県出身。大手電機メーカー系SIerに勤めていた26歳のとき、貯蓄80万円でマンションを衝動買いしたものの、物件価格以外にも費用がかかることを知り、あわててお金の勉強と貯金を始める。1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザーなどの資格を持つ。著書に『コツコツ続けてしっかり増やす! つみたてNISAの教科書』(ナツメ社)、『ケチケチせずに「お金が貯まる法」見つけました!』(三笠書房)などがある。YouTubeでは日記をベースとするvlogにお金に関する情報を織り込む『FUROUCHI vlog』も更新。

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