J-REIT(不動産投資信託)の魅力に迫る〜なぜ今J-REITか

J-REIT(不動産投資信託)の魅力に迫る〜なぜ今J-REITか〜

魅力(1) 投資魅力の高まり

魅力的な利回り水準

  • Jリートの配当利回りは、株式の配当利回りや国債の利回りと比較すると高い水準で推移しています。
  • また、Jリートは主要各国の中でリートと国債の利回り格差が相対的に大きいことも投資魅力のひとつといえます。

国内主要資産の利回り推移

※上記資産は異なるリスク特性を持つものであり、利回りの比較はあくまでご参考です。

※税金等諸費用は考慮しておりません。

(出所)ブルームバーグ、トムソンロイターデータストリーム

主要各国のリート配当利回り (税引前) と国債利回り

※リートの配当利回りは、日本:東証REIT指数。日本以外:S&P各国REIT指数。

※外貨建資産には為替リスク等があります。

※S&P各国REIT指数は、スタンダード&プアーズファイナンシャルサービシーズエルエルシーの登録商標です。

※上記資産は異なるリスク特性を持ちますので、配当利回りの比較はあくまでご参考です。

※四捨五入の関係で数値が一致しない場合があります。

※税金等諸費用は考慮しておりません。

(出所)S&P、ブルームバーグ

魅力(2) 底打ちが期待される不動産市況

空室率・賃料の動向

  • 2012年はオフィスビルの大量供給による需給悪化が懸念されていましたが、年後半には新規供給が一服したことやオフィス需要が増加に転じたことなどから、空室率は改善基調で推移しています。
  • 平均賃料は低下傾向にありますが、空室率の改善に伴い、今後下げ止まることが期待されます。

東京23区大規模オフィスビル供給動向

※集計対象ビル:事務所延床面積10,000m2以上(1986年以降竣工)

(出所)森ビル「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査」

都心5区オフィスビル空室率・賃料の推移

※都心5区:千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区。

(出所)三鬼商事

魅力(3) 政策の後押し

市場活性化のための政策

  • リーマン・ショックとその後の上場リートの経営破たんにより信用不安が増大したJリート市場に対して、政府主導による数々の支援策が打ち出されてきました。
  • 先の国会で成立したJリート制度改正で、資金調達手段の多様化など財務基盤の安定性向上に向けた諸施策に加え、自己投資口取得が可能となりました。

日銀の「量的・質的金融緩和」の導入

  • 日銀が2013年4月4日に導入を決定した「量的・質的金融緩和」では、“資産価格のプレミアムに働きかける観点”から、Jリートの買入拡大が盛り込まれました。日銀は同行が保有するJリートの残高を、年間約300億円に相当するペースで増加するように買入を行なう方針です。
  • この買入拡大に伴い、2014年末には、1,700億円程度になると見込まれています

※「量的・質的金融緩和」導入決定時点での日銀による見通し。

日銀によるJリート保有残高の推移

※約定日ベース。

(出所)日本銀行

先の国会で成立した法案の主な内容(2014年春以降順次実施予定)

  • 自己投資口の取得(株式会社の自社株買いと同様)
    投資魅力の拡大
  • 新投資口予約権無償割当増資(既存投資主への権利割当増資)の導入
    リートの資金調達手段の多様化
  • 海外不動産投資の円滑化
    リートの運用手段の強化

Jリートの資金調達環境の改善

  • リーマン・ショックを契機とした世界的な金融危機の影響を受けて、Jリートの資金調達環境は2009年にかけ大幅に悪化しました。
    その後は各種支援策や合併等の業界再編によるJリート各社の信用力向上により資金調達環境も徐々に改善し、物件の新規取得も徐々に回復しています。
  • 2012年4月には約4年半ぶりとなる新規上場があり、その後も新規上場が続くなど、Jリートの資金調達環境が新たなステージに入ったことがうかがえます。

公募増資総額の推移

※東証REIT指数は、各四半期末のデータを使用。

(出所)ブルームバーグ、投資信託協会

最近の主な物件取得事例

最近の新規上場

※上記に記載している銘柄は、個別リートの推奨を目的とするものではありません。

(出所)不動産証券化協会

お取引にあたっての手数料等およびリスクについて

手数料等およびリスクについて

  • 株式等の売買等にあたっては、「ダイワ・コンサルティング」コースの店舗(支店担当者)経由で国内委託取引を行なう場合、約定代金に対して最大1.24200%(但し、最低2,700円)の委託手数料(税込)が必要となります。
  • 株式等の売買等にあたっては、価格等の変動による損失が生じるおそれがあります。
  • 信用取引を行なうにあたっては、売買代金の 30%以上で、かつ30万円以上の委託保証金が事前に必要です。信用取引は、少額の委託保証金で多額の取引を行なうことができることから、損失の額が差し入れた委託保証金の額を上回るおそれがあります。
  • 投資信託をお取引していただく際に、銘柄ごとに設定された販売手数料および信託報酬等の諸経費、等をご負担いただきます。また、各商品等には価格の変動等による損失を生じるおそれがあります。

ご投資にあたっての留意点

  • 取引コースや商品毎に手数料等およびリスクは異なりますので、上場有価証券等書面、契約締結前交付書面、目論見書、等をよくお読みください。
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